Безопасность сделок

Акулы квадратных метров

Как при помощи исчезающих чернил мошенник похитил семь миллионов рублей

26 октября 2014

Фото: Сергей Михеев / «Коммерсантъ»

На Западе столицы расследуется уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере. Аферист действовал под видом опытного риелтора. У потерпевшей он похитил семь миллионов рублей, и, судя по всему, это была не единственная жертва преступных махинаций мошенника в сфере недвижимости. «Лента.ру» попыталась восстановить «боевой» путь злоумышленника, орудовавшего в районе Крылатское.

Испытание долей

Все началось с того, что компания приятелей из Пензенской области отправилась попытать счастья в столице. Зная о баснословных ценах на московскую недвижимость, они для начала трудоустроились в риелторскую контору. Однако бесконечные обзвоны потенциальных клиентов и беготня по улицам богатыми их не сделали. Основной барыш даже от самых удачных сделок доставался хозяевам конторы. Тем не менее опыт того стоил. Разобравшись в общих чертах, как устроен рынок недвижимости, и нащупав «болевые» точки российского законодательства в этой сфере, молодые люди решили начать собственное дело. Особой щепетильностью начинающие бизнесмены не страдали, многочисленные же запутанные квартирные разбирательства давали отличные возможности для мошенничества.

«У нас трехкомнатная квартира в доме №35 по улице Крылатские холмы, в ней проживаю я со своей мамой, дочерью и внуком. Однако одной четвертью доли владеет постороннее лицо, о котором мы долго ничего не слышали. 12 лет назад я развелась с мужем, но он успел приватизировать квартиру и закрепил за собой эту четверть доли. По закону, при продаже своей доли в общей квартире он был обязан предложить ее сначала нам, но он ее не продал, а "подарил" (есть такая лазейка в законе) третьему лицу, которое впоследствии также "подарило" эту долю черным риелторам», — делится Любовь Григорьевна Лукина.

За «подарок» хлопчики расплатились щедро, однако вложенные деньги собирались отбить быстро и с хорошей прибылью, заставив владельцев большей части квартиры выкупать имеющуюся у них долю за сумму, в два раза превышающую рыночную.
Действовать решили жестко. Для начала напали на хозяйку в подъезде, забрав у нее один из комплектов ключей от входной двери. Женщину поставили перед фактом: «В этой квартире не определен порядок пользования долями, поэтому мы будем жить во всех трех комнатах».

На следующий день черные риелторы пришли в квартиру вместе с полицейскими и в их присутствии взломали все замки в дверях, начиная от входной и заканчивая межкомнатными. Остановить захватчиков стражи порядка не могли, так как среди них присутствовал формальный хозяин проклятой доли.

С тех пор визиты в квартиру новых хозяев доли стали регулярными. По словам Любови Григорьевны, молодые люди сопровождали их угрозами, кражами вещей и даже побоями. Приходили всегда с массовкой — компанией в пять-восемь человек. Обращения в полицию и прокуратуру эффекта не дали. Риелторы ловко пользовались противоречиями российских законов, балансируя между разбоем, шантажом и «законными правами собственника».

В отчаянии владельцы квартиры обратились в мировой суд. Существует постановление Верховного суда, определяющее, что права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации остальным владельцам. Однако Кунцевский суд отказал семье в праве на выкуп. Оказалось, что владелец четвертой части квартиры разделил свою собственность на еще более мелкие доли: 1/16 и 3/16, после чего «подарил» их двум другим лицам. В результате Кунцевский суд без тени сомнения (по словам Любови Григорьевны) принудительно вселил на 2,7 и 7,4 квадратных метра площади квартиры двух членов той самой бригады черных риелторов: Дмитрия Юрьевича Б. и Дмитрия Евгеньевича Ф.

Лукина не сдалась, и, хотя ей пришлось фактически переехать в суд, где она писала одно заявление за другим, ей все же удалось добиться справедливости. Взвесив все факты, суд наложил арест на одну четвертую долю жилья, создававшую столь серьезные проблемы. В суде Любовь Григорьевна познакомилась с другой жертвой пензенских предпринимателей — Ириной С., проживавшей с маленьким ребенком в доме на Осеннем бульваре. Ирина также пострадала от «подаренной» доли, только с ней поступили еще жестче — выгнали из квартиры вместе с ребенком, после чего сменили замки. Беззащитной и запуганной женщине пришлось перебраться жить к знакомым.

— Они намеренно подбирают проблемные квартиры, где проживают одинокие женщины, дети и старики. На них легче оказывать давление, вынудить к сделке на своих условиях. Черные риелторы со своими клиентами не церемонятся, — рассказал «Ленте.ру» источник в правоохранительных органах.

Еще одну квартиру пензенская шайка захватила в районе Строгино. Хозяйкой большей части жилья вновь была женщина. Она обратилась в Хорошевский суд с иском о признании сделки дарения притворной, но таковой ее судья не признал. В квартиру прописались все тот же гражданин Дмитрий Александрович Ф. и трое его «коллег», один из которых (однофамилец или родственник) — Михаил Евгеньевич Ф. — стал героем следующей истории.

Невидимые чернила

К 30 годам в жизни многих людей появляется желание почувствовать себя кем-то важным и значимым, особенно у мужчин. Хочется подвести некие промежуточные итоги, определить свой статус в обществе и понять, что, собственно, делать дальше. Большинство этот 30-летний психологический рубеж преодолевают без особого труда, умело себя утешая, а то и обманывая. Можно, например, глядя в зеркало, заметить свое внешнее сходство с Хемингуэем. Чем не предмет гордости, особенно если ты еще и пописываешь? Если же ты мошенник, можно представить себя Остапом Бендером, а то и Джеймсом Бондом.

Неизвестно, кем именно представлял себя Михаил Ф., 1983 года рождения, покупая ручку с исчезающими чернилами, но именно в этот момент его голову посетила весьма замысловатая мысль. Ручка отправилась в карман, а в голове начал вызревать замысел.

Дела в это время у пензенских шли неплохо. Работать с квартирными долями оказалось куда выгоднее, чем пропадать в риелторской конторе, но хотелось большего. Нельзя же до бесконечности вселяться на считаные квадратные метры, угрожать и стращать законных владельцев и жильцов, а потом им же эти метры и продавать. Это все же мелковато. Пора развиваться, настало время переходить на следующий уровень.

И тут как раз подвернулась сделка с куплей-продажей квартиры. Михаил выступал в качестве риелтора-продавца. Так он познакомился со Светланой Андреевной З. Она была покупателем, пришла на встречу со своим риелтором. Человеком очень внимательным и дотошным. Впрочем, определенные перспективы для «дела» Михаил обнаружил: женщина пока не знала, как именно использовать приобретаемую недвижимость, чем, растерянно улыбаясь, и поделилась.

О, доверие! Ты крепче любого рыболовного крючка! У Михаила быстро сложился план, но действовать предстояло очень аккуратно.

Сделка купли-продажи квартиры была проведена идеально. А Михаил показал себя человеком, которому следовало доверять.

— Он действовал максимально открыто: приходил ко мне домой, знакомился с родителями, не скрывал своих паспортных данных, — вспоминает Светлана Андреевна. — После приобретения квартиры полгода убеждал меня ее продать. Говорил, что поможет мне вырученные с этой продажи средства правильно инвестировать и получить немалую прибыль. Уговорил...

Сделку по продаже квартиры своей новой хорошей знакомой Михаил провел в лучшем виде, не оставляя сомнений в высоком профессионализме и кристальной честности.

— Меня подкупило то, как он полностью рассказал схему реализации моих инвестиций. Я через него покупаю одну долю в квартире ниже рыночной стоимости, он выкупает другую, затем делает там ремонт и продает по более высокой цене. Чистая прибыль на нас двоих должна была составить два миллиона рублей, — делится Светлана.

Михаил в красках описал своему новому клиенту механизм эффективной работы с квартирными долями, особенно не акцентируя внимания на некоторых мелких деталях. В ее глазах он предстал бескорыстным (почти) героем, чей нелегкий труд призван разрешать семейные споры и делать людей счастливыми.

«Я выкупаю спорные доли, помогаю жильцам приобрести другое жилище, разъехаться и начать новую жизнь с чистого листа», — уверял Михаил Светлану.

В общей сложности обработка клиента длилась с лета 2013 года до весны 2014-го. И она дала результат. Светлана Андреевна заключила с Михаилом два договора (на покупку двух долей в разных квартирах) и выдала ему доверенность, по которой он имел право представлять ее интересы. Затем Михаил Евгеньевич Ф. написал соответствующую расписку в получении от Светланы семи миллионов рублей и, тепло улыбнувшись на прощание, отправился выполнять поручение своей чудесной клиентки. По крайней мере, так думала потерпевшая.

Прошло два месяца с момента заключения сделки, а от Михаила не поступило ни единой весточки. Светлана Андреевна начала переживать, позвонила подруге. Та посоветовала поговорить со знакомым адвокатом. Тот попросил принести документы.

— Когда я доставала из ящика составленные совместно с Михаилом документы, то обратила внимание на, видимо, случайно попавшие туда белые листы бумаги. Едва не выбросила их, но после того, как не обнаружила расписки, пригляделась к этому листку поближе и заметила следы от нажима ручки, а вот чернил на бумаге не было, — отмечает Светлана.

Женщина испытала настоящий шок и долго не хотела верить, что стала жертвой мошенничества. Но в итоге все же обратилась в полицию. Белые листы с исчезнувшими чернилами были отданы на экспертизу, а оперативники приступили к поиску риелтора Михаила Ф. Возбужденное следователем уголовное дело по статье 159 ч. 4 Уголовного кодекса России («Мошенничество в особо крупном размере») предоставило им возможность применить весь арсенал оперативных мер к розыску.

— В ходе экспертизы на чистом листе белой бумаги и на двух договорах о доле был выявлен невидимый текст. Обнаружить «исчезнувшие» чернила помог видеоспектральный компаратор с помощью ультрафиолета, — рассказала «Ленте.ру» эксперт-криминалист ЭКЦ УВД по ЗАО города Москвы Елена Егорова. — Это достаточно редкостный случай, и очень хорошо, что потерпевшая сохранила эти документы. Теперь они могут приобрести статус главных вещественных доказательств по уголовному делу.

Примечательно, что одной из долей, «приобретенных» Светланой Андреевной у Михаила, были те самые 3/16 в квартире Любови Григорьевны в доме на улице Крылатские холмы, на которые суд уже к этому времени наложил арест. То есть продавать или передавать эту собственность наш герой уже не имел никакого права и возможности.

Через два месяца оперативникам ОМВД России по району Крылатское удалось задержать гражданина с чудо-ручкой. Решением суда Михаил Ф. был арестован. Своей вины он, естественно, не признает. А на вопрос о профессиональной деятельности заявляет, что уже давно занимается продажей кухонь и к риелторской деятельности никакого отношения не имеет. Впрочем, в деле уже достаточно доказательств вины подозреваемого, и от расплаты пензенскому Бонду уйти вряд ли удастся.

Как отличить мошенника от риелтора

Подобные нередкие истории вызывают бурю общественного негодования в адрес риелторов. Что, в целом, несправедливо.

— Никакого отношения к риелторской деятельность таких мошенников не имеет, — говорит вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев. — Риелторы оказывают услуги при заключении сделок и никакими инвестициями они не занимаются. Профессиональное риелторское сообщество уже 12 лет назад разработало систему сертификации услуг. Это добровольная система, которая эффективно функционирует. Вы всегда можете сами проверить, есть ли специалист, к которому вы обращаетесь, в Едином федеральном реестре или нет.

Действительно, арестованный нынче Михаил Ф., представлявшийся опытным риелтором, в указанном реестре отсутствует. Однако сертификационная система в риелтерском деле остается добровольной, а мошенников, желающих поживиться на рынке недвижимости, хоть отбавляй.

— Есть несколько достаточно универсальных признаков, которые могут помочь выявить потенциального мошенника, — объясняет криминальный психолог Виктор Воротынцев. — Обычно профессиональные мошенники обладают выраженным обаянием. Умеют быстро понравиться людям разных темпераментов и возрастов. Настоящий специалист или успешный риелтор относится к своим клиентам куда менее вычурно и назойливо. Мошенник всегда предлагает сделку, где «все гладко». Как правило, в ней нет таких условий, которые вам бы не понравились, а если такие обнаружатся, он их легко устранит. И, наконец, злоумышленник всегда умело пользуется человеческой ленью: предложит все сделать сам, съездить, поговорить с кем-то вместо вас. В общем, где все «под ключ», там жди подвоха.

Сергей Лютых

Источник: http://lenta.ru/articles/2014/10/26/sharks/